Zoom sur la location-gérance : qui peut en bénéficier et comment ?
Vous avez envie de vous vous mettre à votre compte, mais avez encore des doutes, ou manquez d’apport financiers nécessaires pour acquérir un commerce ? Ou peut-être avez-vous déjà un commerce mais voulez lever le pied ? La location-gérance peut être une solution très intéressante, mais n’est pas sans risques.
Qu’est-ce que le contrat de location-gérance ?
C’est le contrat par lequel un propriétaire de fonds de commerce ou d'un établissement artisanal « loue » le droit d’exploiter le commerce en question à un gérant-locataire. Dans la pratique on l’appelle aussi "gérance libre" pour la différencier de la gérance salariée, car le gérant administre le commerce à ses propres risques et périls. En échange, le gérant paie au propriétaire une redevance, dont le montant est librement fixé par les parties et qui peut être fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires ou aux bénéfices.
Cette solution est souvent utilisée en amont d’une acquisition, car elle permet au locataire de tester le commerce et voir son potentiel avant d’investir. Le contrat est d'ailleurs souvent assorti d'une promesse unilatérale de vente au profit du locataire-gérant.
Ce contrat doit être distingué de la sous-location, qui ne porte que sur la jouissance du local commercial, alors que la location-gérance porte sur l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Par ailleurs, ce contrat est différent de la franchise, où le franchiseur délivre savoir-faire et assistance. Toutefois, même si la franchise fonctionne généralement seule, il arrive parfois que le franchisé loue le fonds de commerce pour la durée du contrat de franchise.
Les conditions du contrat de location-gérance
Un certain nombre de conditions sont nécessaires pour établir un contrat de location-gérance:
- En principe, le propriétaire doit avoir exercé la gérance du fonds de commerce pendant au moins 2 ans au préalable (même si des exceptions sont possibles).
- Le locataire-gérant doit remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale. Ainsi, il doit être immatriculé au RCS au plus tard 15 jours après le début de l’activité professionnelle. Au contraire, étant donné que le propriétaire n'effectue plus par lui-même d'acte de commerce, il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit au RCS.
- Si le fonds de commerce est exploité dans des locaux loués, le propriétaire reste titulaire du bail commercial. C’est donc lui qui doit respecter les obligations du bail telles que paiement du loyer.
- Le locataire-gérant doit exercer l’activité pour son compte et à ses risques. Jusqu’à récemment, le propriétaire était solidairement responsable du paiement des dettes contractées par le locataire-gérant pendant les 6 premiers mois d’activité commerciale. La récente loi Sapin II du 9 décembre 2016 a supprimé cette obligation : à compter de la publication du contrat, le locataire-gérant est seul responsable des dettes.
En effet, le contrat doit faire l'objet d'un avis d’exploitation de fonds de commerce dans un journal d’annonces légales. La publication d’annonce légale doit avoir lieu dans les 15 jours suivant sa signature et doit obligatoirement indiquer la date de l'acte, l'identité et l'adresse du bailleur et du locataire-gérant, la nature et l'adresse du fonds, la durée de la location-gérance et si elle est renouvelable ou non. La fin du contrat doit se conformer aux mêmes mesures de publicité, avec publication d'annonce légale dans les 15 jours.
Les avantages pour le propriétaire et le gérant-locataire
Pour le propriétaire, le contrat est avantageux car il permet de conserver la propriété de son fonds, d'en maintenir l'exploitation et de s'assurer un revenu grâce aux redevances. Cela s’avère particulièrement avantageux dans des situations temporaires où il ne peut pas lui-même exploiter le commerce, par exemple pour des raisons de santé, situations juridiques particulières, ou si le fonds a été reçu en héritage. Par ailleurs, il bénéficiera de toutes les améliorations éventuelles que le gérant-locataire aura apportées pour faire croitre le commerce.
Pour le locataire-gérant, la formule permet de se mettre "à son compte" sans avoir à immédiatement investir de larges sommes dans l'acquisition du fonds (clientèle, marchandises, droit au bail, brevets, etc.). De plus, les risques financiers sont limités, car la redevance versée au propriétaire est déductible des résultats de l'entreprise. La formule lui permet également de bien estimer la viabilité du commerce qu'il voudra potentiellement reprendre.
Les inconvénients et risques de la location-gérance pour les deux parties
Tout d’abord le propriétaire, si le commerce n’est pas vendu à l’issue du contrat, récupère le fonds de commerce dans l'état où il se trouve. En cas de mauvaise gestion du locataire, il prend le risque de retrouver un fonds dont la valeur a fortement baissé. Il est donc conseillé d'effectuer une enquête sur le profil du candidat et de ne pas hésiter à lui demander régulièrement des comptes sur l'activité.
Quant au locataire-gérant, il doit gérer le commerce sans en modifier les bases (il ne peut ni modifier l'activité ni en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur), ce qui peut être contraignant. Par ailleurs, il doit bien apprécier le montant de la redevance sur laquelle il s’engage, car si elle est trop lourde, il risque de ne pas pourvoir faire face aux dettes et même de se voir ouvrir une procédure collective à son encontre.
En l’absence de clauses spéciales, à l’expiration du contrat le locataire n'a pas droit au renouvellement automatique, et n'est propriétaire de rien. Il n'a droit à aucune indemnité, même s'il a augmenté de manière significative la valeur du fonds. Par conséquent, il est dans son intérêt d’insérer des clauses de renouvellement ou même de promesse de vente dans le contrat.